Superficie calpestabile o commerciale? Classe di prestazione energetica, G o A4? Per interpretare bene gli annunci immobiliari delle case in vendita, è fondamentale avere contezza di alcune informazioni fondamentali.
chi decide di acquistare una casa di colpo si ritrova catapultato in un mondo tutto nuovo, fatto di agenti immobiliari, piattaforme specializzate, telefonate e appuntamenti. Si trascorrono ore davanti al computer, setacciando tutti i siti che pubblicano gli annunci, a volte corredati da fotografie, video e tour virtuali che, per quanto realistici, non possono mai sostituire una visita “dal vivo”.
Oltre alla planimetria della casa, alle fotografie (attenzione, in molti casi si tratta di immagini grandangolari che deformano le dimensioni) e alla mappa che indica il luogo in cui si trova l’appartamento, un annuncio immobiliare contiene una serie di altre utili informazioni, che occorre saper leggere e interpretare per non commettere errori di valutazione e magari pentirsi ad acquisto avvenuto.
Come è fatto un annuncio immobiliare e quali informazioni deve contenere
Un annuncio di vendita, in genere composto da tre sezioni, deve ovviamente mettere in evidenza i punti di forza dell’immobile proposto, ma deve anche fornire quanti più dettagli possibile, in modo trasparente e senza omissioni, che devono corrispondere al vero. La descrizione deve essere congrua, realistica, non illusoria e attenta ai particolari. Per esempio, molti annunci online sono integrati con contenuti multimediali, in genere arricchiti da descrizioni più di tipo emozionale che non tecnico; senza dubitare della buona fede di chi pubblica l’annuncio, è bene approfondire ogni aspetto.
Tipologia di immobile
Le prime informazioni riguardano le caratteristiche strutturali dell’immobile. La tipologia, ad esempio, indica se si tratta di appartamento, casa indipendente, rustico eccetera.
Superficie, calpestabile e commerciale
La superficie, espressa in metri quadrati, fornisce una prima idea sulle dimensioni dell’immobile, anche se bisogna distinguere tra superficie calpestabile e commerciale. La seconda include anche le pareti perimetrali e, in percentuali variabili, muri, balconi, terrazzi, porticati, verande, giardini, nonché pertinenze quali cantina, box e altri locali interrati. La superficie calpestabile, invece, è quella netta, calpestabile appunto, derivante dall’effettiva somma delle dimensioni dei singoli vani che compongono l’immobile (ma sono compresi anche gli spessori delle zoccolature ed eventuali armadi a muro).
Numero di locali: come si contano
Altrettanto importante è valutare il numero di locali che, di norma, dovrebbero comprendere camere da letto e salone/soggiorno. Cucina, bagni e ripostigli, infatti, sono sempre calcolati a parte. Per esempio, per bilocale si intende un’abitazione composta da due ambienti (soggiorno e camera da letto), più cucina e bagno.
Altri dati
In questa prima “sezione” dell’annuncio può essere indicata la presenza di un box per l’automobile; nella maggior parte dei casi, questo prevede però un costo a parte. Altre informazioni essenziali sono il piano in cui è ubicato l’immobile, la disponibilità (non sempre l’appartamento è libero subito) e la tipologia della proprietà.
Tipologia di proprietà, nuda proprietà
È possibile trovare annunci che, anziché l’intera proprietà, prevedono la vendita della nuda proprietà: ciò significa che l’acquirente diverrà proprietario dell’appartamento, ma potrà utilizzarlo soltanto quando uno o più usufruttuari (coloro che godono di un bene di proprietà di un altro soggetto ) saranno deceduti.
Il prezzo dell’appartamento è certamente l’informazione più rilevante di un annuncio immobiliare. E infatti i motori di ricerca all’interno dei siti di annunci permettono di indicare un range di spesa così da visionare solo gli appartamenti che vi rientrano. Di norma, il prezzo indicato nell’annuncio è trattabile e quindi è presumibile che il costo finale per l’acquirente sia un pochino inferiore rispetto a quello originario. Ma non è una regola e ogni trattativa ha una storia a sé.
Informazioni catastali
Di un immobile, devono essere fornite anche le informazioni catastali, quali la classe, che in quelli a destinazione ordinaria è indicata dalla lettera A, seguita da un numero da 1 a 11. La classe distingue gli immobili in base a una serie di caratteristiche (finiture, interesse storico, servizi, posizione, ecc…) ed è connessa alla rendita catastale, necessaria, fra le altre cose, per calcolare l’importo dell’Imu (Imposta municipale propria) e quello delle imposte di successione.
Costi da prevedere, oltre a quello della casa
Oltre al costo dell’immobile, l’acquirente deve affrontare altre spese, fra cui la commissione all’agenzia che ha favorito l’intermediazione (se si decide di avvalersi di questo servizio), una serie di imposte, spese notarili e, se si è scelto di accendere un mutuo, i costi di istruttoria e di assicurazione.
In questa seconda sezione dell’annuncio, infine, possono essere indicate le spese condominiali che il proprietario dell’alloggio dovrà versare (solitamente a cadenza mensile) all’amministratore di condominio per la manutenzione e la conservazione delle parti comuni dell’edificio. Ogni condomino proprietario detiene una quota di proprietà espressa in millesimi, che equivale al valore proporzionale del proprio alloggio rapportato al valore totale dello stabile, che vale mille. Tale quota è inserita in un’apposita tabella millesimale, utilizzata dall’amministratore per ripartire i costi relativi alle parti comuni.
Vi sono poi alcune tabelle “speciali” contenenti i cosiddetti “millesimi d’uso”, che tengono conto dell’utilizzo che ciascun condomino può fare di determinate parti comuni dell’edificio. Per il mantenimento e la conservazione di scale e ascensore, per esempio, l’articolo 1124 del Codice civile prevede che la spesa sia ripartita per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
La stessa norma, infine, specifica che «si considerano come piani le cantine, i palchi morti (vengono definiti in questo modo i sostegni del tetto), le soffitte o le camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune».
Nell’ultima sezione di un tipico annuncio immobiliare, sono presenti alcune informazioni essenziali e più tecniche rispetto alle precedenti.
Oltre all’anno di costruzione e allo stato dell’immobile (da ristrutturare o già ristrutturato), occorre prestare particolare attenzione alla tipologia di riscaldamento e alla classe energetica. Da quando l’installazione di termovalvole e contabilizzatori di calore è divenuta obbligatoria, la differenza tra riscaldamento autonomo e centralizzato in termini di costi è meno marcata, ma rimane. Il riscaldamento autonomo permette, infatti, un controllo totale, mentre in quello centralizzato lo “spazio di manovra” dell’utente è più limitato, in quanto il periodo di accensione/spegnimento è uguale per tutti i condòmini.
La voce “classe energetica”, infine, è indicata da una lettera, dalla A4 (la migliore, con minor consumi) alla G (la meno efficiente, con consumi maggiori), e dei relativi consumi dell’appartamento. La classe energetica, che dal 2012 deve obbligatoriamente accompagnare ogni annuncio, incide sul valore finale dell’immobile ma, visti i risparmi sulle bollette, investire su costruzioni green può risultare conveniente, con un ammortamento dell’incremento dei costi in tempi accettabili.
Altrettanto importante è l’indice di prestazione energetica (Ipe), espresso in KWh/m2 anno, che indica il consumo di energia per metri quadrati utile al riscaldamento invernale e alla produzione di acqua calda sanitaria.
C’è differenza tra l’Indice di Prestazione energetica e la classe energetica ed entrambi questi valori sono individuati dall’APE, Attestazione di prestazione energetica, un documento tecnico che ha la funzione di informare sulle caratteristiche energetiche di un immobile e consigliare interventi di miglioramento energetico.
Si ricorda che è stata abrogata la norma che permetteva di utilizzare l’autodichiarazione in classe G di un immobile in assenza dell’APE, che è obbligatorio anche per il rogito e quindi per stipulare il passaggio di proprietà.
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